Как превратить вокзал в комплекс с отелями и офисами

В Индии начинается редевелопмент вокзала в Нью-Дели. Обновлением второй по величине железнодорожной станции страны займётся частная компания, а работы обойдутся в 65 млрд рупий. По просьбе Strelka Mag руководитель Центра городской экономики КБ Стрелка Елена Короткова рассказывает главное о проекте и об особенностях железнодорожных реконструкций в Индии.

Взгляд на будущее вокзала от бюро Arup. Источник: arup.com

 

Вокзал Нью-Дели и его реконструкция

В конце августа в Индии объявили тендер на реконструкцию вокзала Нью-Дели. Заказчиком проекта выступает Управление по развитию железнодорожных территорий (Rail Land Development Authority), которое напрямую подчиняется Министерству железных дорог. Редевелопмент транспортного узла обойдётся в 65 млрд рупий (около 67 млрд рублей) и займёт не менее четырёх лет.

Нью-Дели — крупнейший вокзал в Дели и одна из самых загруженных железнодорожных станций Индии. Она обслуживает 400 поездов в день, а ежедневный пассажиропоток вокзала составляет более 400 тысяч человек. Станция занимает четвёртое место в стране по количеству платформ — здесь их 16. Вокзал Нью-Дели открылся в 1926 году. Он находится в центре города: от него начинается популярная среди туристов улица Мейн Базар с дешёвыми отелями, а в двух километрах к югу расположен деловой район Коннот-Плейс.

Вид на вокзал в Google-картах сейчас

Редевелопмент затронет не только здание вокзала, но и прилегающие к нему территории. Площадь работ составит 45 гектаров. Детальный проект реконструкции будет разработан позже, но уже известны основные направления модернизации вокзала.

В самом здании обустроят отдельные входы и выходы для прибывающих пассажиров и тех, кто идёт на посадку. Благодаря этому потоки людей будут разделены, как в аэропорту. Главный вестибюль приподнимут над землёй, а подъезды к зданию сделают двухуровневыми. Кроме того, на вокзале появится мезонин с залами ожидания и фуд-кортом. Все 16 платформ будут отремонтированы.

1 / 2

Источник: arup.com

2 / 2

Работы на прилегающих к станции территориях включают строительство нескольких новых зданий. Здесь появятся пятизвёздочный отель, несколько бюджетных гостиниц, апартаменты, многоуровневая парковка, торговые помещения и офисы. Ради этого строителям придётся снести около 200 существующих построек. В зону редевелопмента также попадут три железнодорожные колонии — жилые кварталы, основанные в эпоху британского владычества в Индии.

 

Придумай, построй, используй, верни

Сейчас Управление по развитию железнодорожных территорий (RLDA) ведёт квалификационный отбор компаний, которые поборются за право реконструкции вокзала. Этот этап продлится до 6 ноября. Конкретные предложения по проекту будут озвучены в следующем году. Имя победителя назовут в июне 2021 года.

Вид на ночной вокзал Нью-Дели в 2019 году. Фото: wiki.commons

RLDA заключит с компанией-победителем соглашение о концессии на 60 лет. Работа будет вестись по принципу Design, Build, Finance, Operate and Transfer (DBFOT). Это значит, что девелоперу предстоит разработать план реконструкции, самостоятельно профинансировать его и реализовать. После этого компания будет управлять территорией вокзала, а по истечении 60 лет передаст её государству.

Всё это время девелопер сможет получать доход от сдачи в аренду торговых и офисных площадей и сервисного сбора, включённого в стоимость железнодорожных билетов.

Так выглядел вокзал внутри в 2017-м. Фото: istock / TkKurikawa

Проект в Нью-Дели — это часть масштабной программы по редевелопменту вокзалов по всей стране. В неё входит 123 станции. Половина из них находится в ведении RLDA. Это 62 крупных транспортных узла, которые будут реконструированы по принципу государственно-частного партнёрства. Многие из них уже находятся под управлением частных компаний. Например, оператором вокзала города Бангалор является компания Knight Frank.

Остальными вокзалами занимается филиал RLDA — Корпорация по развитию станций Индийских железных дорог (Indian Railway Stations Development Corporation, IRSDC). Это небольшие станции, и их реконструкция будет проведена без привлечения частных компаний.

 

Как заработать не на билетах и перевозках

Главная задача RLDA в Нью-Дели и в аналогичных проектах — не реконструкция вокзала как таковая. На самом деле управление занимается развитием пустующих железнодорожных территорий и адаптирует их под коммерческие функции. Ключевая цель подобных проектов — повысить доход, не связанный с тарифами на транспортные услуги.

Именно поэтому реконструкция подразумевает строительство отелей и новых торговых помещений. Более того, в проект редевелопмента включили территории, которые находятся на сравнительном удалении от вокзала, например спортивный стадион и участок в деловом квартале Коннот-Плейс. Всё это сделано для того, чтобы тендер был максимально привлекательным для частных инвесторов.

Пассажиры Индийских железных дорог. Фото: istock / Sanga Park

Вокзалы в странах с развивающейся экономикой — это потенциальный источник роста, особенно если речь идёт о масштабных программах редевелопмента. В Индии ситуация особенно удачна. Здесь находится одна из самых крупных железнодорожных сетей в мире, но вокзальная инфраструктура в стране сильно устарела. Вместе с тем в Индии наблюдается огромный спрос на товары и услуги, и этот показатель растёт. Здесь есть все условия для развития этого направления.

Стоит обратить внимание на недавнее исследование, посвящённое торговле в индийских транзитных зонах: в метро, на вокзалах, в аэропортах, на автобусных станциях и автострадах. Его авторы проанализировали 400 железнодорожных станций и оценили их с точки зрения прироста пассажиропотока и увеличения торговых площадей. По оценкам экспертов, рынок ретейл-недвижимости на вокзалах сможет вырасти с текущих 0,1 млрд долларов до 1,9 млрд к 2030 году.

Международный аэропорт Индиры Ганди в Нью-Дели. Фото: istock / saiko3p

Очевидно, что в Индии изменятся не только сами станции, но и то, как их воспринимают горожане. Вокзал — уже не просто объект железнодорожной инфраструктуры, находящийся в руках государства. Теперь это многофункциональный комплекс, который может быть и отелем, и фуд-кортом, и пунктом выдачи интернет-магазина. Учитывая, что речь идёт о национальной программе, эти перемены коснутся людей по всей стране.

Упомянутое государственно-частное партнёрство незаменимо в таком масштабном проекте. Если представить, что государство решило бы заняться реконструкцией самостоятельно, процесс редевелопмента вокзалов растянулся бы на десятилетия. Вместо этого индийское правительство не побоялось передать вокзалы целиком в частные руки, и, кажется, от этого выиграют все без исключения.

Нашли опечатку или ошибку? Выдeлите фрагмент и отправьте нажатием Ctrl+Enter.

Поделиться в соцсетях

По теме