Страница не найдена

© 2019

Институт «Стрелка»

Берсеневская набережная 14, стр. 5а Москва, 119072, Россия

Взломать ЖКХ. 14 вещей, которые нужно знать о том, кто управляет вашим домом

Свет, газ, вода, уборка подъезда и ремонт дома. Всё это непосредственно влияет на нашу жизнь, но услуги ЖКХ зачастую воспринимаются как что-то спущенное сверху: можно жаловаться в разные инстанции, но невозможно ничего изменить. В действительности у жителей каждого дома есть право сменить управляющую компанию или даже создать свою собственную. Именно с этого начинал Илья Сотонин, основатель сети частных ЖЭКов «Лига ЖКХ», которая теперь обслуживает 25 домов в Екатеринбурге и его городе-спутнике Березовском. Специально для Strelka Magazine он ответил на главные вопросы о том, как влиять на сферу жилищно-коммунальных услуг в России.

 

1. ЧТО ТАКОЕ ЖКХ?

ЖКХ — это глобальная система жилищно-коммунального хозяйства. В неё входят поставщики энергии (от электричества до воды), управляющие компании (УК) и товарищества собственников недвижимости и жилья (ТСН и ТСЖ), которые эту энергию заказывают и поставляют вам в дом, а также вся система по обеспечению коммунального хозяйства (лифтёры, охранники, уборщики, сантехники, сеть трубопроводов, канализации и так далее).

 

2. КАК МОЖНО УПРАВЛЯТЬ ДОМОМ?

По Жилищному кодексу есть три способа управления домом. Первый — самый популярный, так управляются примерно 80% жилья в России: домом занимается управляющая компания, которая может быть как частной, так и государственной. Второй вариант — товарищество собственников недвижимости (ТСЖ). Если вы или кто-нибудь из жильцов возьмёте инициативу в свои руки и решите самостоятельно заниматься домом, выбрать среди соседей правление ТСЖ и председателя, тогда именно ТСЖ будет заниматься обслуживанием. А если же вы с соседом за чашкой чая решите скинуться по 500 рублей и нанять дворника самостоятельно, то в вашем доме нет никакого юридического лица, и вы сами будете заниматься домом через договорённости с другими жильцами. Это третий, самый редкий способ управления.

 

3. ЕСЛИ Я САМ СОЗДАМ ТСЖ, ТО СМОГУ ЗАРАБАТЫВАТЬ?

ТСЖ — некоммерческая организация, которая занимается обслуживанием дома, поэтому, создав такое товарищество, по закону вы не сможете зарабатывать. А вот управляющая компания имеет право зарабатывать деньги.

 

4. ЧЕМ ИМЕННО ЗАНИМАЕТСЯ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ?

Управляющая компания обслуживает дом и в цепочке ЖКХ она ближе всего к жителю. Вы платите деньги компании, а она передаёт их поставщику воды и энергии, за что вы получаете все эти ресурсы. Также УК занимается администрированием, уборкой, инженерными работами, делает так, чтобы работали насосы, лифты, мусорщики.

 

5. КАК ОТЛИЧИТЬ ХОРОШУЮ УК ОТ ПЛОХОЙ?

Хорошая компания сама придёт к вам и расскажет, что в вашем доме дырявые окна и тепло вылетает на улицу. Она предложит взять кредит и поставить окна. За два года такие затраты окупятся, а ваша оплата ЖКХ снизится. Если вам в доме некомфортно жить, там грязно, в диспетчерской грубят или сантехник приходит пьяный, то можно смело менять УК, так как она не справляется со своими задачами.

 

6. КАК Я МОГУ СМЕНИТЬ УК?

Важно помнить, что УК — это сервис, который меняется. Но для этого нужно проявить инициативу жителям дома. Смена УК происходит следующим образом: за 10 дней до собрания вы должны направить каждому жителю уведомление. На встрече важно собрать кворум — более 50 процентов жителей. А от всех пришедших более 50 процентов должны проголосовать за смену компании. Далее вы создаёте протокол и передаёте его в жилищную инспекцию. После этого происходит смена УК. Точные правила по смене УК можно найти в Жилищном кодексе.

 

7. А ЕСЛИ У МЕНЯ НЕТ ВРЕМЕНИ ЭТИМ ЗАНИМАТЬСЯ?

Для смены УК в любом случае нужны активные жители дома. Если не проявлять инициативу, не выбирать компанию и тарифы на ЖКХ, то обслуживание дома будет назначено сверху. Скорее всего, тогда вашим домом будет заниматься организация, которая подчиняется администрации города и принадлежит либо бюджетному МУП (муниципальное унитарное предприятие), либо ГУП (государственное унитарное предприятие). Это старые формы управления домом, сохранившиеся ещё с советских времён. Между МУП и ГУП в управлении домом нет разницы. Обычно они работают в минус, а их собственник, администрация города, возмещает убыточность компании из городского бюджета, что, в свою очередь, ложится на плечи налогоплательщиков. Также на ваш дом могут назначить коммерческую УК, которая может не справляться со своими задачами и завышать тарифы.

 

8. УК МОЖЕТ МЕНЯ ОБМАНЫВАТЬ?

По закону все деньги, которые вы передаёте УК за оплату коммунальных платежей, должны пересылаться поставщику. На этом нельзя зарабатывать, но часть УК нечестно ведут свой бизнес и зарабатывают. Например, УК может собрать 100 рублей, а отдать поставщику только 50. Из-за этого поставщики получают не все деньги. Оставшиеся суммы в задолженности они закладывают в свои тарифы, которые сразу же повышаются, а вам приходится платить всё больше и больше.

 

9. ЭТОГО МОЖНО ИЗБЕЖАТЬ?

Пока вы можете рассчитывать только на добросовестность УК и следить, чтобы она выполняла свои задачи. Но сейчас правительство разрабатывает закон, при котором оплата по коммунальным платежам будет идти в обход УК сразу к производителю энергии. Тогда УК не смогут делать наценки на ресурсы. Это многое изменит: с рынка уйдут недобросовестные УК, которые не оказывают качественные услуги и оставляют себе часть денег. Если примут этот закон, то компании будут распоряжаться деньгами только за обслуживание, станут менеджерами и от лица жителей начнут договариваться с поставщиками.

 

10. КАК НАЙТИ ДОСТОЙНУЮ УК?

Управляющие компании почти никак себя не продвигают, хотя их бизнес затрагивает каждого жителя страны. Здесь почти нет конкуренции, и рынок только начинает формироваться. Чтобы найти достойную УК, вы можете посмотреть отзывы в интернете или попросить соседей, чей уход за домом вам нравится, порекомендовать свою компанию. Если таких нет, то можно создать свою УК.

 

11. КАК ОПРЕДЕЛЯЕТСЯ ИТОГОВАЯ СУММА В КВИТАНЦИИ?

Тарифы ЖКХ делятся на две части: коммунальные ресурсы (вода, свет, тепло, газ) и содержание — уборка, лифты и прочее. Поэтому две трети платежа в квитанции — это коммунальные ресурсы, а оставшаяся часть идёт на содержание. Тарифы зависят от дома и от набора услуг, которые вы выбираете. Если вы живёте в маленьком и старом доме, то его обслуживание будет дороже, чем у большой новостройки. Также у дома, который стоит посередине парка, тариф будет дороже, чем у дома, стоящего на небольшом пятачке. В российских городах тарифы на ЖКХ разные, так как они зависят от уровня жизни населения и средней зарплаты.

 

12. КАК УК НА ЭТОМ ЗАРАБАТЫВАЕТ?

УК получает от жителей деньги как за коммунальные услуги, так и за обслуживание. Но имеет право распоряжаться только деньгами из второй части. Чтобы компания не работала в ноль и бизнес имел смысл, УК из собранных 1000 рублей оставляет себе, к примеру, 10 процентов для дальнейшего развития.

 

13. ЕСЛИ МОЖНО СМЕНИТЬ УК, ЗНАЧИТ И ПОСТАВЩИКА ЭНЕРГИИ ТОЖЕ?

Чаще всего поставщик тепла, воды или света один если не на город, то по крайней мере на дом. Он монополист, и сменить его, в отличие от УК, нельзя. Таких практик в России, к сожалению, не было.

 

14. СФЕРА ЖКХ КАК-ТО МЕНЯЕТСЯ?

Чтобы вся система ЖКХ развивалась, вам как жителю дома нужно быть активным, оценивать качество работы компании и назначать собрания жителей при необходимости. Тогда компании начнут больше стараться и лучше выполнять свою работу. Помимо этого, в России через лет пять стандартные ТСЖ и УК могут исчезнуть благодаря новым технологиям. Например, возможно создание IT-системы без посредников, где, с одной стороны, будут представлены жители, а с другой — поставщики. И вы будете связаны между собой онлайн через приложение. Также через IT-систему можно будет оставлять комментарии и вести рейтинги, кто хороший лифтёр, а кто плохо работает. Пока такого нет в мире, но активные бизнесмены в сфере ЖКХ из России уже разрабатывают возможные варианты, чтобы реализовать эту идею.

Нашли опечатку или ошибку? Выдeлите фрагмент и отправьте нажатием Ctrl+Enter.

По теме

© 2019

Институт «Стрелка»

Берсеневская набережная 14, стр. 5а Москва, 119072, Россия